Gayrimenkul hukuku gerçek ve tüzel kişilerin birbirleriyle olan gayrimenkul ilişkilerini konu edinmektedir. Gayrimenkul hukuku kapsamında ev, arsa, arazi, daire vb. taşınmaz mallara ilişkin hukuki işlemler ve bu hukuki ilişkileri düzenleyen mevzuat hükümleri yer almaktadır. Tapu iptal ve tescil davaları, istihkak davaları, kira bedeli tespiti ve tescili, ortaklığın giderilmesi ve kamulaştırma davalarında meydana gelebilecek anlaşmazlıklar, gayrimenkul hukuku kapsamında en sık karşılaşılan dava türlerindendir. Türkiye’de gayrimenkul piyasası ve bu alanda yapılan yatırımlar son dönemde hız kazanmıştır. Bu durum, pek çok hukuksal problemi de beraberinde getirmektedir. Gayrimenkuller ile alakalı olarak açılan başlıca davalar şu şekilde sıralanabilir:
- Tapu İptal ve Tescil Davaları
- İstihkak Davaları
- Kira Davaları
- Kamulaştırma Davaları
- Ortaklığın Giderilmesi Davaları
Eşya hukuku kapsamında meydana gelen uyuşmazlıkların önemli bir bölümü gayrimenkullere ilişkindir. Gayrimenkul hukuku, birçok istisnai hükmü de bünyesinde barındırmaktadır. Ayrıca bu konuda hem Türk Medeni Kanunu’nda yer alan düzenlemeler hem de diğer kanun, yönetmelik ve mevzuat hükümlerinde yer alan düzenlemeler oldukça detaylı bir biçimde kaleme alınmış olup sık sık değişiklikler de meydana gelmektedir. Bütün bu belirtilen hususlar birlikte değerlendirildiğinde, bir gayrimenkulle ilgili olarak açılacak davada uzmanlaşmanın önemi çok daha iyi bir biçimde anlaşılmaktadır. Bir gayrimenkule ilişkin açılacak bir davada farklı kanun hükümlerinin devreye girmesi mümkün olmaktadır. Bu bağlamda hukukun bir bütün olduğu düşünüldüğünde, gayrimenkul hukuku alanında uzmanlaşmak yeterli olmamakta, diğer konularda da önemli bir bilgi birikimine ihtiyaç duyulmaktadır.
- Gayrimenkul Davaları
1.1. Tapu İptal ve Tescil Davası
Gayrimenkul hukuku kapsamında en sık karşılaşılan davalar, tapu davaları olmaktadır. Kanuna aykırı, usulsüz veya yolsuz bir biçimde düzenlenen bir tapu kaydının hukuka uygun hale getirilmesi için tapu iptal ve tescil davası açılmaktadır. Bu dava, taşınmazın aynına ilişkin olup mülkiyet hakkıyla doğrudan ilgilidir. Bu bağlamda ilgili kanun hükümleri uyarınca mahkeme tarafından verilen ilamın kesinleşmeden icra edilebilmesi mümkün değildir. Dava, tapu kaydında malik olarak gözüken kimseye karşı açılmalıdır. Malikin ölü olması durumunda ise dava, mirasçılara yöneltilmelidir.
Tapu iptal ve tescil davası ile beraber tapu kaydında üçüncü bir kişiye ait şahsi veya ayni bir hakkın ortadan kaldırılmasının da talep edilmesi halinde ilgili kişiye ayrı bir dava açılması gerekmektedir. Olağanüstü zamanaşımı sebebiyle açılacak davalar ise ilgili tüzel kişilik ve hazine aleyhine birlikte açılmalıdır. Davanın temeli, anayasada da düzenlenen mülkiyet hakkına dayanmaktadır. Asliye hukuk mahkemeleri davaya bakmakla görevli olup yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
1.2. İstihkak Davası
Gayrimenkul hukuku ile ilgili olarak karşılaşılan bir diğer dava türü de istihkak davasıdır. İstihkak davası, başkalarının taşınmazı işgal ederek kullanmaları halinde açılmaktadır. İstihkak davası, zilyet olmayan malik tarafından malik olmayan zilyete açılan ve mülkiyet hakkına dayanan dava şeklinde de nitelendirilebilir. Bu bağlamda davanın, ilgili taşınmazın maliki tarafından açılması gerekmektedir. Zamanaşımının bulunmadığı istihkak davalarında dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemede görülmektedir. Görevli mahkeme ise Asliye Hukuk Mahkemesidir.
1.3. Kamulaştırma Davaları
Kamulaştırma, devletin kamu yararını çerçevesinde bir kimsenin özel mülkiyetine rızasını almaksızın son vermesi şeklinde tanımlanabilir. Kamulaştırma işleminde idare, ilgili taşınmazın bedelini ödemekte ve taşınmaz üzerinde hak sahibi olmaktadır. Özellikle arsa ve arazi gibi taşınmazlarda kamulaştırma işlemi ile sık sık karşılaşılmaktadır. Zaman zaman, kamu yararı doğrultusunda apartman ve ev gibi yapılarda da kamulaştırma işlemi görülebilmektedir. Kamulaştırma, belediyeler ve karayolları başta olmak üzere kamu kurumları tarafından gerçekleştirilmektedir. Kamulaştırma davaları da gayrimenkul hukuku kapsamında yer almaktadır.
1.4. Kira İlişkisinden Kaynaklanan Davalar
Kira ilişkisinden kaynaklanan davalar, gayrimenkul hukukunda sık karşılaşılan dava türlerindendir. Davanın hem kiracı hem de mal sahibi tarafından açılabilmesi mümkündür. Genel olarak tahliye ve kira bedeli sebebiyle ortaya çıkan uyuşmazlıklarla karşılaşılmaktadır. Kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda, gayrimenkul hukukundan kaynaklanan diğer davalardan farklı olarak sulh hukuk mahkemelerinin görev alanına girmektedir.
1.5. Ortaklığın Giderilmesi Davaları
Ortaklığın giderilmesi, birden fazla kişinin ortak olduğu taşınır ve taşınmaz mallardaki ortaklığın sona erdirilmesi amacıyla açılan davalardır. Davalar genel olarak uzun yıllar boyunca devam etmektedir. Ortaklığın giderilmesi davaları, bir taşınmaza ilişkin olduğunda gayrimenkul hukuku kapsamında değerlendirilmektedir. Davalarda görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Dava sonucunda mahkeme tarafından satış yoluyla ortaklığın giderilmesi veya taksim edilerek ortaklığın giderilmesi kararı verilebilmektedir.
Gayrimenkul hukukunun kapsama alanına giren davalar birçok alt dalı olan davalardır. Farklı yasaların gayrimenkul hukukuyla birlikte değerlendirmesi gereken özel durumlar oldukça sık yaşanmaktadır. Taşınmazın özelliği ve açılacak dava türleri, farklı hukuk dallarının uzmanlık alanlarına girebilmektedir.
***
Gayrimenkul Hukuku günümüzde geldiği konum itibariyle farklı hukuk dallarıyla iç içe geçmiş vaziyettedir. Bu nedenle bir gayrimenkulle ilgili hukuki uyuşmazlığın giderilmesi, pek çok farklı alanda bilgi birikimini gerektirmektedir. SC Legal Hukuk Bürosu olarak müvekkillerimize gayrimenkul hukuku alanında hukuki destek sunuyoruz. Bu çerçevede, gayrimenkullerin satışına ilişkin sözleşmelerin düzenlenmesi, gayrimenkul satış vaadi ve ön alım gibi sözleşmelerin düzenlenmesi, gayrimenkullerin kiralanması için gereken hukuki işlemlerin yerine getirilmesi, intifa hakkı ve oturma hakkı gibi sınırlı ayni hakların gayrimenkul üzerinde tesis edilmesi, gayrimenkul üzerinde ipotek tesis edilmesi, tapuda gerekli incelemelerin yapılarak durum tespitine ilişkin raporların düzenlenmesi ve ilgililerin bu raporlar çerçevesinde bilgilendirilmeleri, gayrimenkul finansmanı konusunda hukuki destekte bulunulması, iş ortaklığı, proje finansmanı, kredi ve teminat sözleşmelerinin düzenlenmesi, mimarlık, proje yönetimi, pazarlama, lisans, aracılık, simsarlık sözleşmelerinin düzenlenmesi, tapu iptal ve tescil davaları, tasarrufun iptali davaları, ortaklığın giderilmesi davaları, ipoteğin fekki davaları, kira ilişkisinden doğan davalar, istihkak davası gibi davalar başta olmak üzere gayrimenkul hukuku kapsamında yer alan davalarda sürecin baştan sona yürütülmesi ve dava öncesinde hukuki danışmanlık yapılması sunduğumuz hizmetlerin bir kısmıdır.