İpotek; bir borcun ödeneceğine dair güvence olarak borç ödendiği zaman kaldırılmak şartıyla, borçluya veya 3. Kişiye ait bir taşınmaz üzerinde alacaklı lehine tapu siciline işlenen bir haktır. İpotek bir teminattır. İpotek, kural olarak, taşınmaz maliki ile ipotekli alacaklının tapu memuru önünde resmi bir şekilde bir rehin sözleşmesi yapılması ve bu hakkın sicile tescil edilmesi kurulur. İpotek hakkı, taşınmazın tamamen yok olmasıyla ya da sicilden terkin edilmesiyle son bulur.
İpoteğin terkini talebi, hak sahibi olan ipotekli alacaklı tarafından yazılı terkin talebi ile yapılır. Taşınmaz maliki de alacak sona erdikten sonra ipotekli alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir. Türk Medeni Kanunu İpoteğin terkinini isteme hakkı Madde 883- Alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir. (Ek fıkra:4/7/2019-7181/19 md.) İpotek süreli olarak kurulmuşsa, sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde ipotekli taşınmaz üzerinde 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 150/c maddesinde belirtilen şerhin konulmaması hâlinde ipotek, malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilir.
İpoteğin hukuki sebebini alacak hakkı oluşturur. Alacak sona erdikten sonra ipotek hakkı tapu sicilinde gözüküyorsa bu durum ipotek kaydının yolsuz bir şekilde tapuda kayıtlı kalmasına neden olur. Maddi anlamda ortadan kalkan ipoteğin tapudan silinmesi gerekmektedir. Eğer ipotekli alacaklı, alacağı sona ermesine rağmen ipoteğin tapu sicilinden terkinine yanaşmazsa, taşınmaz maliki TMK madde 1025 uyarınca mahkemeye başvurarak ipoteğin terkinini dava yoluyla sağlayabilir. Mahkemece verilen terkin hükmü, ipotekli alacaklının irade beyanı yerine geçer ve taşınmaz maliki söz konusu mahkeme kararıyla tapu memurundan ipoteğin terkin ettirilmesini sağlayabilir.
Yetkili ve Görevli Mahkeme
İpoteğin fekki davasında görevli mahkeme, malvarlığına ilişkin bir dava olduğu için kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesinde görülür. Aynı zamanda bu davada ipoteğin terkin ettirilebilmesi için alacak hakkının var olup olmadığı inceleneceğinden menfi tespit talebini de doğal olarak içinde bulunduran bir davadır.
Eğer ipoteğin sebebini oluşturan alacak ilişkisi ‘ticari bir iş’ ise görevli mahkeme Asliye Ticaret Mahkemesidir.
İpoteğin hukuki sebebini oluşturan alacak ilişkisi bir ‘tüketici işlemi’ teşkil ediyorsa, ipoteğin fekki isteminde görevli mahkeme Tüketici Mahkemesidir. Örnek vermek gerekecek olursa bireysel kredi sözleşmelerinden kaynaklı ipoteğin fekki istemi tüketici hakem heyetine başvurulmada TKHK 68/1. Maddesine göre doğrudan Tüketici Mahkemesinde açılabilecektir.
Aile konutu üzerindeki ipoteğin malik olmayan diğer eşin muvaffaktı alınmadan tesis edildiği iddiasına dayalı fek isteminde görevli mahkeme Aile Mahkemesidir.
İpoteğin Fekki davasında yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yetki kesin niteliktedir. Kamu düzenindendir ve re’sen dikkate alınır. Menfi tespit talebi de bu davada ileri sürülecekse, her iki talebi de içeren dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülecektir.
Davanın Tarafları
İpoteğin fekki davasını yalnızca ipotekle yüklü taşınmazın maliki açabilir. Taşınmaz elbirliği mülkiyetine tabi ise o halde davanın tüm maliklerle birlikte açılması ya da ortaklığa bir temsilci atanarak davanın açılması gerekmektedir. Tek bir ortakla açılan dava reddedilmeyip diğer ortaklar muvafakat ederse davaya devam edilir. Davalı ise ipotekli alacaklı, şayet alacaklılar ölmüş ise külli haleflerine yöneltilir.
Kural olarak tapu müdürlüğünün Davalı sıfatı bulunmamaktadır. Fakat Yargıtay taşınmaz malikinin ipotekli alacaklıyı tespit edememesinin haklı olduğu çok istisnai hallerde davacıya, tapu müdürlüğünü Davalı olarak gösterme imkanını tanımıştır.
İpotekli alacağın temlik edildiği durumlarda ise ipoteğin fekki istemi hak sahibi gözüken ipotekli alacaklı ile temlik alan 3. Kişiye birlikte yöneltilmelidir.
Önalım hakkının dava yoluyla kullanıldığı hallerde ipoteğin fekki isteminin ileriye sürülmesinde hukuki yarar vardır bu nedenle davada ipotekli alacaklıya da husumet yöneltilmesi gerekmektedir.
Yargılamada ileri sürülebilecek sebepler
Bu davada ileri sürülebilecek farklı sebepler mevcuttur. Borcun sona ermesi, ehliyetsizlik ve irade sakatlıkları, ipoteğin tesisinde geçerlilik şartlarına uyulmaması, vekalet yetkisinin kötüye kullanılmaması, aile konutu bağlamında malik olmayan eşin rızasının alınmaması ipoteğin fekki için sayılabilecek nedenlerdir.
İpotek tesis edilirken gerekli şekil şartlarına uyulmaması da ipoteğin fekki nedenlerindendir.
Anapara ipoteğinde ana paranın yanında temerrüt faizi ve takip giderleri de ödenmedikçe ipotek kaldırılmaz. Üst sınır ipoteği ileride doğacak borçları da kapsadığından tarafların arasındaki hukuki ilişkinin tamamen sona erip ermediğinin incelenmesi gerekir aksi halde ipotek kaldırılmaz. İpoteğin fekkinde borcun sona erdiğini ispat yükü genel hükümler çerçevesinde davacı üzerindedir.
İpoteğin fekki davası malvarlığı hukukuna ilişkin bir dava olduğundan dolayı nispi harca tabidir.
Dava sonucunda ipoteğin fekkine karar verilirse fek yazısı alınarak tapuya ibraz edilir. Fakat malikin fek yazısını tapuya ibraz zorunluluğu yoktur.
***
Sonuç olarak; ipoteğin fekki davası açılırken oldukça dikkatli olunmalı, davanın tarafları ve davanın açılacağı mahkeme, zarara uğranılmaması için doğru şekilde belirlenmelidir. Yanlış işlemlerden kaçınmak ve hak kaybının önlenmesi için hukuki danışmanlık almanızı tavsiye ederiz.